Un nouveau rapport révèle que la hausse des impôts et la taxe sur le logement abordable compriment les revenus disponibles, rendant plus difficile pour de nombreux Kényans d'obtenir des prêts SACCO pour la construction de maisons. Plus de 70 pour cent des emprunteurs potentiels gagnent 100 000 Ksh ou moins par mois, aggravant la pression financière. Les conclusions mettent en lumière les obstacles à l'accès au logement abordable sous l'administration du président William Ruto.
Un rapport commandité par l'Autorité de régulation des sociétés SACCO (SASRA), la Kenya Mortgage Refinance Company (KMRC) et FSD Kenya a exposé comment les récentes politiques gouvernementales entravent l'accès des Kényans au financement du logement abordable via les SACCO. Intitulé « Exploiter les données et la recherche SACCO pour renforcer le financement de la chaîne de valeur du logement abordable par le secteur SACCO », l'étude, publiée le 20 novembre 2025, pointe la taxe sur le logement abordable, l'augmentation des cotisations au National Social Security Fund (NSSF) et les nouvelles déductions du Social Health Insurance Fund (SHIF) comme principaux coupables érodant les revenus nets des travailleurs salariés.
Par exemple, un membre SACCO avec un revenu mensuel brut de 200 000 Ksh fait face à des déductions qui réduisent son montant de prêt éligible d'environ 340 000 Ksh par rapport à avril 2022. « L'augmentation des déductions statutaires et les revenus stagnants réduisent la capacité d'emprunt et limitent les montants de prêts pour lesquels les membres SACCO peuvent se qualifier », déclare le rapport. Il note en outre : « La taxe sur le logement abordable, l'augmentation des cotisations NSSF et les nouvelles déductions SHIF ont considérablement érodé les revenus nets des travailleurs salariés ».
Cette pression financière force beaucoup à compromettre sur la taille ou la qualité de la maison, à retarder l'accession à la propriété ou à risquer de violer la règle du tiers sur les fiches de paie, potentiellement augmentant les prêts non performants. Le rapport souligne que plus de 70 pour cent des emprunteurs cherchant des prêts pour terrains et logements gagnent 100 000 Ksh ou moins par mois, où même de légers changements de revenus peuvent les exclure des hypothèques. « Les déductions statutaires accrues ont une corrélation directe et négative avec la capacité d'un membre à servicing un hypothèque à long terme », ajoute-t-il.
D'autres obstacles incluent des coûts de clôture élevés – frais légaux, frais d'évaluation et frais de transfert de propriété – représentant 9 à 10 pour cent de la valeur du prêt. En conséquence, beaucoup se tournent vers des prêts de développement général avec des taux d'intérêt plus élevés de 10-16 pour cent et des durées plus courtes de 2-8 ans, menant à une construction de maison progressive que les hypothèques formelles ne soutiennent pas bien. Les SACCO, quant à eux, sont contraints d'émettre des hypothèques à long terme à faible intérêt, immobilisant le capital.
Pour atténuer ces problèmes, le rapport propose une facilité de pré-financement ou de pont pour couvrir les écarts entre le décaissement du prêt et le refinancement KMRC. Il recommande également de rediriger une partie des revenus de la taxe sur le logement abordable pour renforcer les SACCO, recyclant les fonds pour soulager les pénuries de capital et améliorer l'accès aux hypothèques.