Ипотечные ставки по десятилетним кредитам в Германии достигли самого высокого уровня за более чем два года — в среднем 3,85 %. Этот рост связан с повышением доходности федеральных облигаций, которая недавно составила 2,87 %. Эксперты прогнозируют дальнейший умеренный восходящий тренд в 2026 году.
Потенциальные покупатели жилья или застройщики в Германии теперь должны рассчитывать на более высокие затраты на финансирование. По данным мюнхенского кредитного брокера Interhyp, ипотечные ставки по десятилетним кредитам в настоящее время в среднем составляют 3,85 % — самый высокий уровень за более чем два года. В начале 2025 года средняя ставка ещё составляла 3,15 %, в течение года поднявшись примерно до 3,5 %, прежде чем снова вырасти сейчас.
Недавнее повышение вызвано динамикой доходности десятилетних федеральных облигаций, которые резко выросли до 2,87 %. Ипотечные ставки тесно следуют за этими доходностями, поскольку банки часто привлекают средства путём выпуска покрытых облигаций, условия которых коррелируют с федеральными облигациями. «С ипотечными ставками требуется реализм. С учётом планируемого роста бюджетного дефицита и специального фонда с 2026 года на горизонте значительное увеличение объёмов эмиссии облигаций», — предупредила директор по продажам Interhyp Мирьям Мор в заявлении для RedaktionsNetzwerk Deutschland. Она добавила: «Если государство потребуется занять больше денег на рынке капитала, доходности вырастут. Это в свою очередь означает: ипотечное финансирование имеет мало пространства для снижения и скорее станет дороже».
В ближайшие недели Мор ожидает умеренного роста в сторону 4 %, с возможными колебаниями. Любекский кредитный брокер Dr. Klein разделяет эту позицию и прогнозирует лёгкий восходящий тренд. В то же время цены на недвижимость растут: после спада с конца 2022 года они развернулись в 2024 году и выросли примерно на 3 % в прошлом году. «Нет признаков того, что спрос на рынке недвижимости снижается. Напротив, новых построек по-прежнему слишком мало, а предложение существующих объектов остаётся низким в востребованных регионах», — заявил Михаэль Нойманн, председатель Dr. Klein. Для 2026 года он считает реалистичным рост на 3 %, до 4–5 % в мегаполисах.
Есть положительные сигналы в выдаче разрешений на строительство: по данным Федерального статистического управления, в октябре 2025 года они выросли на 6,8 % по сравнению с предыдущим годом — пятый месяц роста подряд. Однако Главный союз немецкой строительной промышленности предупреждает, что перелом тренда может наступить только в 2027 году. Кёльнский Институт немецкой экономики оценивает объём новых квартир в 2026 году лишь в 215 000, хотя Федеральному институту исследований в области строительства, городского хозяйства и пространственного развития требуется 320 000 ежегодно до 2030 года.
Спрос на кредиты под залог недвижимости растёт: Союз немецких банков Pfandbriefbanken сообщает о росте объёма на 18,2 % с января по сентябрь 2025 года, в основном для жилой недвижимости. «Бизнес по финансированию недвижимости в институтах наших членов заметно оживает — несмотря на продолжающиеся проблемы на рынке недвижимости», — подчеркнул управляющий директор VDP Йенс Толкмитт. Это касается прежде всего существующих объектов, а не нового строительства, что свидетельствует о сохраняющемся дефиците и дальнейшем росте арендной платы в крупных городах.
