Les taux d’hypothèque pour des prêts sur dix ans en Allemagne ont atteint leur plus haut niveau depuis plus de deux ans, avec une moyenne de 3,85 %. Cette hausse est liée à l’augmentation des rendements des obligations fédérales, qui s’élevaient récemment à 2,87 %. Les experts prévoient une tendance haussière modérée supplémentaire en 2026.
Les acheteurs potentiels de logements ou les constructeurs en Allemagne doivent désormais anticiper des coûts de financement plus élevés. Selon le courtier en crédits Interhyp basé à Munich, les taux hypothécaires pour des prêts sur dix ans s’élèvent en moyenne actuellement à 3,85 % — le niveau le plus élevé depuis plus de deux ans. Au début de 2025, la moyenne était encore de 3,15 %, grimpant à environ 3,5 % au cours de l’année avant de remonter maintenant.
Cette récente augmentation provient de l’évolution des rendements des obligations fédérales à dix ans, qui ont fortement progressé à 2,87 %. Les taux hypothécaires suivent de près ces rendements, les banques finançant souvent leurs fonds par des obligations couvertes, dont les conditions sont corrélées aux obligations fédérales. «Il faut du réalisme avec les taux hypothécaires. Avec les déficits budgétaires croissants prévus et le fonds spécial, des émissions d’obligations nettement plus importantes se profilent à partir de 2026 », a averti Mirjam Mohr, directrice des ventes d’Interhyp, dans une déclaration au RedaktionsNetzwerk Deutschland. Elle a ajouté : « Si l’État doit emprunter plus d’argent sur le marché des capitaux, les rendements augmentent. Cela signifie à son tour : le financement hypothécaire a peu de marge de baisse et tendra à devenir plus cher. »
Pour les prochaines semaines, Mohr s’attend à une hausse modérée vers 4 %, avec des fluctuations possibles. Le courtier en crédits Dr. Klein, basé à Lübeck, partage cette vue et anticipe une légère tendance à la hausse. Parallèlement, les prix des biens immobiliers augmentent : après une baisse fin 2022, ils se sont retournés en 2024 et ont progressé d’environ 3 % l’an dernier. « Il n’y a aucun signe que la demande sur le marché immobilier faiblisse. Au contraire, trop peu de nouvelles constructions sont réalisées et l’offre de biens existants reste faible dans les régions prisées », a déclaré Michael Neumann, président de Dr. Klein. Pour 2026, il juge réaliste une hausse de 3 %, jusqu’à 4 ou 5 % dans les métropoles.
Des signaux positifs émergent des permis de construire : selon l’Office fédéral de la statistique, ils ont augmenté de 6,8 % en octobre 2025 par rapport à l’année précédente — le cinquième mois consécutif de croissance. Cependant, la Fédération principale de l’industrie de la construction allemande met en garde qu’un renversement de tendance n’interviendra peut-être qu’en 2027. L’Institut de l’économie allemande basé à Cologne estime à seulement 215 000 le nombre de nouveaux logements pour 2026, alors que 320 000 sont nécessaires chaque année jusqu’en 2030, selon l’Institut fédéral de recherche sur le bâtiment, les affaires urbaines et l’aménagement du territoire.
La demande de prêts immobiliers croît : l’Association des banques allemandes d’obligations couvertes signale une augmentation de volume de 18,2 % de janvier à septembre 2025, principalement pour les propriétés résidentielles. « L’activité de financement immobilier de nos instituts membres reprend visiblement — malgré les défis persistants sur le marché immobilier », a souligné Jens Tolckmitt, directeur général de la VDP. Cela concerne principalement les biens existants, et non les nouvelles constructions, indiquant des pénuries persistantes et de nouvelles hausses de loyers dans les grandes villes.
