Alors que l'administration Trump promeut la cryptomonnaie, des prêteurs plus petits expérimentent des actifs crypto pour qualifier des emprunteurs négligés par la souscription traditionnelle. Des entreprises comme UMortgage et Milo ont clôturé des millions en tels prêts, soulignant à la fois les opportunités et les risques sur ce marché émergent. Cette approche permet aux propriétaires d'exploiter leur richesse numérique sans la vendre, bien que la volatilité et la régulation restent des obstacles.
L'intégration de la cryptomonnaie dans l'octroi de prêts hypothécaires a pris de l'ampleur depuis le début du second mandat de Donald Trump, les prêteurs explorant des moyens d'inclure des actifs numériques dans la souscription. En juin, le directeur de la Federal Housing Finance Agency, Bill Pulte, a encouragé Fannie Mae et Freddie Mac à considérer officiellement la crypto pour les demandes de prêts hypothécaires unifamiliaux, incitant certains petits acteurs à passer à l'action.
UMortgage, opérant dans 48 États et Washington D.C., a clôturé sa première hypothèque adossée à la crypto en septembre — un prêt non qualifié (non-QM) de 4 millions de dollars basé sur l'épuisement d'actifs plutôt que sur des revenus traditionnels. L'emprunteur, qui louait depuis 15 ans en raison de revenus non traditionnels, a exprimé son soulagement. « Il était tellement reconnaissant », a déclaré Tyler Hodgson, vice-président exécutif de la croissance chez UMortgage. « Il a dit : 'Mon vieux, ça fait longtemps. [J'ai] loué pendant 15 ans et je voulais devenir propriétaire, mais j'ai essayé quelques fois par le passé et je n'ai pas pu parce que mes revenus n'étaient pas traditionnels.' »
Un sondage Gallup de juillet indique que 14 % des adultes américains possèdent du bitcoin ou d'autres cryptomonnaies, mais la plupart des prêteurs ignorent ces actifs. La fintech basée à Miami, Milo, pionnière des hypothèques crypto en avril 2022, a réalisé près de 90 millions de dollars de transactions, principalement au cours de l'année écoulée. Le PDG Josip Rupena a noté que de nombreux acheteurs recherchent la propriété sans liquider leur crypto pour ne pas manquer de gains potentiels.
Ces prêts offrent de la transparence : les prêteurs peuvent surveiller les portefeuilles crypto des emprunteurs après clôture, contrairement aux comptes traditionnels. Hodgson a expliqué : « Une fois que ce [prêt traditionnel] est clôturé, vous ne connaissez pas la situation financière de l'emprunteur jusqu'à ce qu'il manque soudainement un paiement... [Les portefeuilles crypto] ne sont peut-être pas l'image parfaite, mais cela pourrait donner [aux prêteurs] des insights sur la santé financière de l'emprunteur à l'avenir. »
La structure à double collatéral de Milo — bien immobilier plus crypto — permet des ratios prêt/valeur plus élevés. Si les paiements flanchent, les prêteurs peuvent vendre les avoirs crypto. Rupena a ajouté : « Nous avons du Bitcoin qui entre très liquide, ce qui nous permet de contrôler potentiellement une partie de la sévérité. »
Les défis persistent en raison de la volatilité de la crypto, le Bitcoin ayant subi quatre replis de 50 % ou plus entre 2013 et 2022, y compris une chute de 50 % le 12 mars 2020 lors du krach Covid. L'incertitude réglementaire, illustrée par l'interdiction chinoise de 2021, exacerbe les fluctuations de prix et les risques comme la fraude et les cyberattaques. Les prêteurs atténuent cela avec des décotes : UMortgage applique 50 %, tandis que Figure limite la crypto à 10-15 % de la qualification de revenus, selon le chief capital officer Todd Stevens.
Rupena s'oppose aux décotes, préférant un exigences de collatéral de base de 35 %. Les grandes banques restent prudentes, bien que JPMorgan prévoit de lancer un programme d'ici fin d'année autorisant Bitcoin et Ethereum comme collatéral pour des prêts sécurisés via un dépositaire tiers.
Des experts comme Chris Whalen de Whalen Global Advisors doutent d'une adoption plus large, citant la souscription manuelle coûteuse. « C'est finalement la question : quel risque le prêteur veut-il prendre ? » a déclaré Whalen. UMortgage fait face à une pénurie d'investisseurs, ne sécurisant que LendSure pour les récentes opérations, mais Milo signale un intérêt croissant au milieu de lois potentielles comme la GENIUS Act.
