بينما تروج إدارة ترامب للعملات المشفرة، يجرب المقرضون الأصغر استخدام الأصول الرقمية لتأهيل مقترضين يتجاهلهم التقييم التقليدي. شركات مثل UMortgage وMilo أغلقت ملايين الدولارات في مثل هذه القروض، مما يبرز الفرص والمخاطر في هذا السوق الناشئ. يسمح هذا النهج لأصحاب المنازل باستغلال ثروتهم الرقمية دون بيعها، على الرغم من أن التقلبات والتنظيم يظلان عقبات.
لقد اكتسبت دمج العملات المشفرة في إقراض الرهون العقارية زخماً منذ بدء الولاية الثانية لدونالد ترامب، حيث يستكشف المقرضون طرقاً لتضمين الأصول الرقمية في التقييم. في يونيو، شجع مدير وكالة تمويل الإسكان الفيدرالية بيل بولت Fannie Mae وFreddie Mac على النظر رسمياً في العملات المشفرة لتطبيقات الرهون العقارية للعائلة الواحدة، مما دفع بعض اللاعبين الأصغر إلى التصرف.
UMortgage، التي تعمل في 48 ولاية ومقاطعة كولومبيا، أغلقت أول رهن عقاري مدعوم بالعملات المشفرة في سبتمبر—قرض غير مؤهل بقيمة 4 ملايين دولار بناءً على استنزاف الأصول بدلاً من الدخل التقليدي. المقترض، الذي استأجر لمدة 15 عاماً بسبب أرباح غير تقليدية، عبر عن الارتياح. "كان شاكراً جداً"، قال تايلر هودجسون، نائب الرئيس التنفيذي للنمو في UMortgage. "قال: 'يا رجل، لقد طال الانتظار. [لقد] استأجرت لمدة 15 عاماً وأردت الدخول في الملكية السكنية، لكنني جربت مرتين في الماضي ولم أتمكن لأن دخلي لم يكن تقليدياً.'"
استطلاع غالوب في يوليو يشير إلى أن 14% من البالغين الأمريكيين يملكون بيتكوين أو عملات مشفرة أخرى، لكن معظم المقرضين يتجاهلون هذه الأصول. شركة الفينتيك المقيمة في ميامي Milo رائدة في الرهون المدعومة بالعملات المشفرة في أبريل 2022، وقد أكملت معاملات بقيمة 90 مليون دولار تقريباً، معظمها في العام الماضي. أشار الرئيس التنفيذي جوسيب روبينا إلى أن العديد من المشترين يسعون للملكية السكنية دون تصفية العملات المشفرة لتجنب تفويت المكاسب المحتملة.
تقدم هذه القروض الشفافية: يمكن للمقرضين مراقبة محافظ العملات المشفرة للمقترضين بعد الإغلاق، بخلاف الحسابات التقليدية. شرح هودجسون: "بمجرد إغلاق ذلك [القرض التقليدي]، لا تعرف صورة المقترض المالية حتى يفوت الدفع فجأة... [محافظ العملات المشفرة] ربما ليست الصورة المثالية، لكنها يمكن أن تعطي [المقرضين] رؤى حول صحة المقترض المالية في المستقبل."
هيكل Milo المزدوج الضمان—العقار بالإضافة إلى العملات المشفرة—يسمح بنسب قروض إلى قيمة أعلى. إذا تأخرت المدفوعات، يمكن للمقرضين بيع حيازات العملات المشفرة. أضاف روبينا: "لدينا بيتكوين يدخل سائباً جداً، مما يسمح لنا بمراقبة بعض الشدة المحتملة."
توجد تحديات بسبب تقلبات العملات المشفرة، حيث عانت البيتكوين من أربعة انخفاضات بنسبة 50% أو أكثر من 2013-2022، بما في ذلك انخفاض 50% في 12 مارس 2020 أثناء انهيار كوفيد. عدم اليقين التنظيمي، كما في حظر الصين في 2021، يفاقم تقلبات الأسعار ومخاطر مثل الاحتيال والهجمات الإلكترونية. يخفف المقرضون ذلك بخصومات: UMortgage تطبق 50%، بينما Figure تحد من العملات المشفرة إلى 10-15% من تأهيل الدخل، وفقاً لضابط رأس المال تود ستيفنز.
يعارض روبينا الخصومات، مفضلاً متطلب ضمان أساسي بنسبة 35%. البنوك الكبرى تظل حذرة، على الرغم من أن JPMorgan تخطط لإطلاق برنامج بنهاية العام يسمح باستخدام البيتكوين والإيثريوم كضمان للقروض المؤمنة عبر حليف طرف ثالث.
يشتبه خبراء مثل كريس واهلن من Whalen Global Advisors في التبني الأوسع، مشيرين إلى تكلفة التقييم اليدوي. "هذا هو السؤال النهائي، كم من المخاطر يريد المقرض أن يتحمل؟" قال واهلن. تواجه UMortgage نقصاً في المستثمرين، مؤمنة فقط LendSure للصفقات الأخيرة، لكن Milo تذكر اهتماماً متزايداً وسط قوانين محتملة مثل قانون GENIUS.
