البيت الأبيض يدرس ما إذا كان يجب على وكالات الإسكان الفيدرالية استكشاف رهون عقارية لمدة 50 عامًا لخفض الدفعات الشهرية. أيد الداعمون الفكرة بأنها قد تكون تغييرًا جذريًا محتملًا، بينما يحذر اقتصاديو الإسكان وحتى بعض الحلفاء المحافظين من أنها ستزيد تكاليف الاقتراض مدى الحياة وتبطئ بناء الملكية.
ظهرت الفكرة في نهاية الأسبوع بعد أن قال المدير التنفيذي لوكالة تمويل الإسكان الفيدرالية بيل بولت علنًا إن الإدارة "تعمل على" رهن عقاري لمدة 50 عامًا، واصفًا إياها بـ"تغيير جذري كامل". بولت —الذي يرأس أيضًا مجالس فاني ماي وفريدي ماك— قدم الفكرة للرئيس دونالد ترامب باستخدام ملصق يقارن قرض فرانكلين روزفلت لمدة 30 عامًا بنسخة ترامبية لمدة 50 عامًا، وفقًا لـPolitico. ثم شارك ترامب الصورة على Truth Social. أفادت CBS News بشكل منفصل بالحادثة والتوقيت.
في مقابلة مع Fox News في 11 نوفمبر 2025، قلل ترامب من أهمية الخطة. "ليس حتى أمرًا كبيرًا"، قال، مضيفًا أن التغيير يعني "تدفع أقل شهريًا، تدفعه على مدى فترة أطول" و"قد يساعد قليلاً". عندما ذكر ترامب باختصار "40 عامًا"، صححته المقدمة لورا إنغراهام بأن المدة القياسية هي 30 عامًا. لاحظت إنغراهام أيضًا رد فعل سلبي من بعض مؤيدي ترامب أنفسهم، واصفة الفكرة بـ"هدية للبنوك" التي ستطيل الوقت لامتلاك منزل بشكل كامل، وهي وصف تردد في الإعلام المحافظ. أفادت Reuters ووسائل إعلام أخرى بالتبادل والمعارضة.
يرى المحللون تنازلات كبيرة. باستخدام منزل بقيمة 400,000 دولار، ومعدل 6.25% ودفعة أولية 10% كمعيار، يقدر جويل بيرنر، الاقتصادي الأول في Realtor.com، أن قرضًا لمدة 50 عامًا سيقلل الدفعة الشهرية بحوالي 250 دولارًا مقارنة برهن 30 عامًا —لكن الفائدة الإجمالية سترتفع إلى حوالي 816,396 دولارًا مقابل 438,156 دولارًا، أو 86% أكثر على مدى حياة القرض. يضيف بيرنر أنه في الواقع، من المحتمل أن تحمل القروض الطويلة جدًا معدلات فائدة أعلى من الرهون لمدة 30 عامًا، مما يوسع الفجوة. أفادت The Washington Post بهذه الأرقام، والتي تتوافق مع تحليلات أخرى. قال كريس هيندريكس، نائب الرئيس الأول في بنك NBKC، لمحطات NPR الأعضاء إن المقترضين سيدفعون "تقريبًا كل الفائدة في السنوات العشر الأولى"، مما يؤخر بناء الملكية أكثر.
بعض دعاة الإسكان يرفضونها. قال بروس ماركس، المدير التنفيذي لشركة Neighborhood Assistance Corporation of America، إن الاقتراح "لن يدوم" وأن المقترضين "لن يفعلوه" لأنه لن يساعدهم في بناء الثروة، تعليقات نقلتها تقارير الإذاعة العامة.
هناك أسئلة قانونية أيضًا. قال المدير التنفيذي للمجلس الاقتصادي الوطني كيفن هاسيت إن الفكرة تخضع لـ"كثير من التحليل القانوني"، مشيرًا إلى أن الرهون الأطول من 30 عامًا لا تتأهل كـ"رهون مؤهلة" تحت قواعد ما بعد الأزمة —حالة مهمة للدعم من فاني ماي وفريدي ماك— وأن التشريع قد يكون مطلوبًا. جادل هاسيت أيضًا بأن زيادة أسعار المنازل تساهم في الملكية مع الوقت، ردًا على المخاوف بشأن سداد الأصل الأبطأ.
يأتي النقاش مع تصاعد الضغوط الديموغرافية والسوقية. يظهر ملف National Association of Realtors لعام 2025 أن العمر المتوسط لجميع المشترين ارتفع إلى 59، بينما بلغ متوسط عمر المشترين للمرة الأولى رقمًا قياسيًا قدره 40 —الأعلى منذ بدء الاستطلاع في 1981. شكل المشترون للمرة الأولى 21% فقط من المشتريات، أيضًا أدنى مستوى قياسي. في الوقت نفسه، تقدر استطلاع فريدي ماك الأخير متوسط معدلات الرهون لمدة 30 عامًا حول نطاق 6% المنخفض هذا الشهر، لا يزال أعلى بكثير من المستويات المنخفضة في عصر الجائحة.
حتى الداعون لاستكشاف هياكل قرض جديدة يعترفون بأن المدد الأطول لن تعالج قيود العرض. اقترح بولت وآخرون أيضًا أفكارًا مثل الرهون القابلة للنقل والقابلة للتنفيذ لتخفيف آثار "التثبيت" للمالكين الحاليين، وفقًا لـPolitico. لكن يجادل العديد من الاقتصاديين بأن الطريق الأكثر دوامًا لتحسين القدرة على التحمل هو تعزيز بناء الإسكان وتخفيف العوائق —وليس تمديد جداول السداد.
