ホワイトハウスは、連邦住宅機関が月々の支払いを下げるために50年住宅ローンを探求すべきかどうかを検討中です。支持者はこのアイデアを潜在的なゲームチェンジャーと呼んでいますが、住宅経済学者や保守派の同盟者でさえ、一生の借入コストを上げ、資産形成を遅らせる可能性があると警告しています。
このコンセプトは週末に浮上し、連邦住宅金融庁のディレクター、ビル・プルテが公に政権が「取り組んでいる」と述べ、50年住宅ローンを「完全なゲームチェンジャー」と呼んだ後です。プルテは—Fannie MaeとFreddie Macの取締役会も議長を務める—フランクリン・D・ルーズベルトの30年ローンをトランプ時代版の50年バージョンと比較したポスターを使って、ドナルド・トランプ大統領にこのアイデアを提案したとPoliticoは報じています。トランプはその後、Truth Socialでこの画像を共有しました。CBS Newsは別途、このエピソードとタイミングを報じました。
2025年11月11日のFox Newsインタビューで、トランプはこの計画の重要性を軽視しました。「大したことじゃない」と彼は言い、変更は「月々の支払いが少なくなり、より長い期間で支払う」ことになり、「少し助けになるかもしれない」と付け加えました。トランプが一時的に「40年」を言及したところ、司会のローラ・イングラハムが標準期間が30年だと訂正しました。イングラハムはまた、トランプの支持者の一部からの反発を指摘し、このアイデアを「銀行への贈り物」と呼び、住宅を完全に所有するまでの時間を延ばすものだとし、この特徴は保守系メディアで繰り返されました。Reutersや他のメディアはこのやり取りと反発を報じました。
アナリストは大きなトレードオフを見ています。40万ドルの住宅、6.25%の金利、10%の頭金を基準に、Realtor.comの上級エコノミスト、ジョエル・バーナーは、50年ローンの月払いが30年住宅ローンに比べて約250ドル削減されると推定しますが—総利息は約816,396ドルに跳ね上がり、438,156ドルに対して86%多くなります。バーナーは、現実には超長期ローンは30年ローンより高い金利がつく可能性が高く、差が広がると付け加えます。Washington Postはこの数字を報じ、他の分析と一致しています。NBKC Bankの上級副社長、クリス・ヘンドリックスはNPR加盟局に、借り手は「最初の10年間はほとんど利息だけを支払う」ため、資産形成がさらに遅れると述べました。
一部の住宅擁護者は軽視しています。Neighborhood Assistance Corporation of AmericaのCEO、ブルース・マークスは、この提案は「脚が出ない」ものであり、借り手は「やらないだろう」と言い、富を築く助けにならないと述べ、公営ラジオの報道で伝えられました。
法的問題もあります。国家経済委員会ディレクターのケビン・ハセットは、このアイデアが「多くの法的分析を受けている」と言い、30年を超える住宅ローンは危機後のルール下で「適格住宅ローン」にならず—Fannie MaeとFreddie Macの支援に重要な地位—立法が必要になる可能性があると指摘しました。ハセットはまた、住宅価格の上昇が時間とともに資産に寄与し、元本返済の遅れへの懸念を押し返しました。
この議論は、人口統計学的および市場の圧力が強まる中で起こっています。National Association of Realtorsの2025年プロファイルでは、全買い手の中央値年齢が59歳に上昇し、初めての買い手の中央値年齢が記録的な40歳に達しました—1981年の調査開始以来最高です。初めての買い手は購入のわずか21%を占め、これも記録的な低さです。一方、Freddie Macの最新調査では、今月の平均30年住宅ローンの金利が低6%台で、パンデミック時代の最低をはるかに上回っています。
新しい融資構造の探求を支持する人々でさえ、より長い期間は供給制約を解決しないことを認めています。プルテらは、既存所有者の「ロックイン」効果を緩和するためのポータブルで譲渡可能な住宅ローンのようなアイデアも提案しており、Politicoによるとです。しかし、多くの経済学者は、住宅建設を促進し、ボトルネックを緩和する—返済期間を伸ばすのではなく—が、改善された入手可能性への最も持続可能な道だと主張します。
