A Casa Branca está avaliando se agências federais de habitação deveriam explorar hipotecas de 50 anos para reduzir pagamentos mensais. Apoiadares chamaram a ideia de um potencial divisor de águas, enquanto economistas de habitação e até alguns aliados conservadores alertam que isso aumentaria os custos de empréstimo vitalícios e retardaria a construção de patrimônio.
O conceito surgiu no fim de semana após o Diretor da Agência Federal de Financiamento de Habitação Bill Pulte declarar publicamente que a administração está "trabalhando em" uma hipoteca de 50 anos, chamando-a de "um divisor de águas completo". Pulte — que também preside os conselhos da Fannie Mae e Freddie Mac — apresentou a ideia ao Presidente Donald Trump usando um pôster que comparava o empréstimo de 30 anos de Franklin D. Roosevelt a uma versão de 50 anos da era Trump, de acordo com a Politico. Trump então compartilhou a imagem no Truth Social. A CBS News relatou o episódio e o timing separadamente.
Em uma entrevista na Fox News em 11 de novembro de 2025, Trump minimizou a importância do plano. "Nem é um grande negócio", disse ele, acrescentando que a mudança significaria "você paga menos por mês, você paga por um período mais longo" e "pode ajudar um pouco". Quando Trump mencionou brevemente "40 anos", a apresentadora Laura Ingraham o corrigiu dizendo que o prazo padrão é de 30 anos. Ingraham também observou uma reação negativa de alguns apoiadores de Trump, chamando a ideia de um "presente aos bancos" que prolongaria o tempo para possuir uma casa completamente, uma caracterização ecoada na mídia conservadora. A Reuters e outros veículos relataram a troca e a resistência.
Analistas veem trocas substanciais. Usando uma casa de US$ 400.000, taxa de 6,25% e entrada de 10% como referência, o economista sênior da Realtor.com Joel Berner estima que um empréstimo de 50 anos cortaria o pagamento mensal em cerca de US$ 250 em comparação com uma hipoteca de 30 anos — mas o juro total saltaria para cerca de US$ 816.396 versus US$ 438.156, ou 86% mais durante a vida do empréstimo. Berner acrescenta que, na realidade, empréstimos ultralongos provavelmente teriam taxas de juros mais altas que hipotecas de 30 anos, ampliando a diferença. O Washington Post relatou esses números, que são consistentes com outras análises. Chris Hendrix, vice-presidente sênior do NBKC Bank, disse a estações afiliadas da NPR que os mutuários pagariam "quase todo o juro nos primeiros 10 anos", adiando ainda mais a construção de patrimônio.
Alguns defensores da habitação são desdenhosos. Bruce Marks, CEO da Neighborhood Assistance Corporation of America, disse que a proposta "não terá pernas" e que os mutuários "não farão isso" porque não os ajudará a construir riqueza, comentários veiculados por relatórios de rádio público.
Há questões legais também. O Diretor do Conselho Econômico Nacional Kevin Hassett disse que a ideia está passando por "muita análise legal", notando que hipotecas mais longas que 30 anos não se qualificam como "hipotecas qualificadas" sob regras pós-crise — um status importante para o apoio da Fannie Mae e Freddie Mac — e que legislação pode ser necessária. Hassett também argumentou que a valorização do preço das casas contribui para o patrimônio ao longo do tempo, contrapondo preocupações sobre reembolso principal mais lento.
O debate surge à medida que pressões demográficas e de mercado se intensificam. O perfil 2025 da National Association of Realtors mostra que a idade mediana de todos os compradores subiu para 59, enquanto a idade mediana de compradores de primeira viagem atingiu um recorde de 40 — o mais alto desde que a pesquisa começou em 1981. Compradores de primeira viagem representaram apenas 21% das compras, também um mínimo recorde. Enquanto isso, a pesquisa mais recente da Freddie Mac coloca as taxas médias de hipoteca de 30 anos em torno de 6% baixo este mês, ainda muito acima dos mínimos da era da pandemia.
Mesmo proponentes de explorar novas estruturas de empréstimo reconhecem que prazos mais longos não abordariam restrições de oferta. Pulte e outros também flutuaram ideias como hipotecas portáteis e assumíveis para aliviar efeitos de "lock-in" para proprietários existentes, de acordo com a Politico. Mas muitos economistas argumentam que o caminho mais duradouro para maior acessibilidade é impulsionar a construção de habitação e aliviar gargalos — não estender prazos de pagamento.
