Enquanto a administração Trump promove a criptomoeda, credores menores estão experimentando ativos cripto para qualificar mutuários ignorados pela subscrição tradicional. Empresas como UMortgage e Milo fecharam milhões em tais empréstimos, destacando oportunidades e riscos neste mercado emergente. Essa abordagem permite que proprietários de imóveis alavanquem sua riqueza digital sem vendê-la, embora a volatilidade e a regulação permaneçam obstáculos.
A integração da criptomoeda no empréstimo hipotecário ganhou tração desde o início do segundo mandato de Donald Trump, com credores explorando maneiras de incluir ativos digitais na subscrição. Em junho, o diretor da Federal Housing Finance Agency, Bill Pulte, incentivou a Fannie Mae e Freddie Mac a considerar formalmente a cripto para candidaturas de hipotecas unifamiliares, impulsionando alguns jogadores menores a agir.
A UMortgage, que opera em 48 estados e Washington D.C., fechou sua primeira hipoteca lastreada em cripto em setembro — um empréstimo não qualificado (non-QM) de US$ 4 milhões baseado em esgotamento de ativos em vez de renda tradicional. O mutuário, que alugava há 15 anos devido a rendas não tradicionais, expressou alívio. "Ele estava tão grato", disse Tyler Hodgson, vice-presidente executivo de crescimento da UMortgage. "Ele disse: 'Cara, demorou muito. [Eu] aluguei por 15 anos e queria entrar na casa própria, mas tentei algumas vezes no passado e não consegui porque minha renda não era tradicional.'"
Uma pesquisa Gallup de julho indica que 14% dos adultos americanos possuem bitcoin ou outras criptomoedas, mas a maioria dos credores ignora esses ativos. A fintech sediada em Miami, Milo, pioneira em hipotecas cripto em abril de 2022, completou quase US$ 90 milhões em transações, principalmente no último ano. O CEO Josip Rupena observou que muitos compradores buscam a casa própria sem liquidar cripto para evitar perder ganhos potenciais.
Esses empréstimos oferecem transparência: credores podem monitorar carteiras cripto dos mutuários após o fechamento, ao contrário de contas tradicionais. Hodgson explicou: "Uma vez que aquele [empréstimo tradicional] fecha, você não sabe a situação financeira do mutuário até ele de repente perder um pagamento... [Carteiras cripto são] talvez não a imagem perfeita, mas pode dar [aos credores] insights sobre a saúde financeira do mutuário no futuro."
A estrutura de colateral duplo da Milo — imóvel mais cripto — permite ratios de empréstimo para valor mais altos. Se os pagamentos falharem, credores podem vender holdings cripto. Rupena acrescentou: "Temos Bitcoin que entra muito líquido, que nos permite potencialmente controlar alguma severidade."
Os desafios persistem devido à volatilidade da cripto, com o Bitcoin sofrendo quatro retrações de 50% ou mais de 2013-2022, incluindo uma queda de 50% em 12 de março de 2020, durante o crash da Covid. Incerteza regulatória, exemplificada pela proibição da China em 2021, agrava oscilações de preços e riscos como fraude e ciberataques. Credores mitigam isso com descontos: UMortgage aplica 50%, enquanto Figure limita cripto a 10-15% da qualificação de renda, segundo o chief capital officer Todd Stevens.
Rupena opõe-se a descontos, favorecendo um requisito base de colateral de 35%. Grandes bancos permanecem cautelosos, embora o JPMorgan planeje lançar um programa até o fim do ano permitindo Bitcoin e Ethereum como colateral para empréstimos garantidos via custodiante terceiro.
Especialistas como Chris Whalen da Whalen Global Advisors questionam adoção mais ampla, citando subscrição manual custosa. "Essa é ultimately a questão, quanto risco o credor quer assumir?" disse Whalen. A UMortgage enfrenta escassez de investidores, garantindo apenas LendSure para negócios recentes, mas a Milo relata interesse crescente em meio a leis potenciais como a GENIUS Act.
