Mientras la administración Trump promueve la criptomoneda, prestamistas más pequeños están experimentando con activos cripto para calificar a prestatarios ignorados por la suscripción tradicional. Empresas como UMortgage y Milo han cerrado millones en tales préstamos, destacando tanto oportunidades como riesgos en este mercado emergente. Este enfoque permite a los propietarios de viviendas aprovechar su riqueza digital sin venderla, aunque la volatilidad y la regulación siguen siendo obstáculos.
La integración de la criptomoneda en la concesión de hipotecas ha ganado tracción desde que comenzó el segundo mandato de Donald Trump, con prestamistas explorando formas de incluir activos digitales en la suscripción. En junio, el director de la Federal Housing Finance Agency, Bill Pulte, alentó a Fannie Mae y Freddie Mac a considerar formalmente la cripto para solicitudes de hipotecas unifamiliares, lo que impulsó a algunos actores más pequeños a actuar.
UMortgage, que opera en 48 estados y Washington D.C., cerró su primera hipoteca respaldada por cripto en septiembre: un préstamo no calificado (non-QM) de 4 millones de dólares basado en el agotamiento de activos en lugar de ingresos tradicionales. El prestatario, que había alquilado durante 15 años debido a ingresos no tradicionales, expresó alivio. «Estaba tan agradecido», dijo Tyler Hodgson, vicepresidente ejecutivo de crecimiento de UMortgage. «Dijo: 'Hombre, ha sido mucho tiempo. He estado alquilando durante 15 años y quería ser propietario, pero lo intenté un par de veces en el pasado y no pude porque mis ingresos no eran tradicionales'.»
Una encuesta de Gallup de julio indica que el 14% de los adultos estadounidenses posee bitcoin u otras criptomonedas, pero la mayoría de los prestamistas ignora estos activos. La fintech con sede en Miami, Milo, pionera en hipotecas cripto en abril de 2022, ha completado casi 90 millones de dólares en transacciones, en su mayoría en el último año. El CEO Josip Rupena señaló que muchos compradores buscan la propiedad sin liquidar cripto para evitar perderse ganancias potenciales.
Estos préstamos ofrecen transparencia: los prestamistas pueden monitorear las billeteras cripto de los prestatarios después del cierre, a diferencia de las cuentas tradicionales. Hodgson explicó: «Una vez que se cierra ese [préstamo tradicional], no sabes la situación financiera del prestatario hasta que de repente deja de pagar... [Las billeteras cripto] quizás no sean la imagen perfecta, pero podrían dar [a los prestamistas] información sobre la salud financiera del prestatario en el futuro».
La estructura de doble colateral de Milo —propiedad más cripto— permite ratios de préstamo a valor más altos. Si los pagos fallan, los prestamistas pueden vender las tenencias cripto. Rupena añadió: «Tenemos Bitcoin que entra muy líquido, que nos permite potencialmente controlar parte de la severidad».
Persisten los desafíos debido a la volatilidad de la cripto, con Bitcoin sufriendo cuatro retrocesos del 50% o más entre 2013-2022, incluyendo una caída del 50% el 12 de marzo de 2020, durante el colapso por Covid. La incertidumbre regulatoria, ejemplificada por la prohibición de China en 2021, agrava las oscilaciones de precios y riesgos como el fraude y los ciberataques. Los prestamistas mitigan esto con descuentos: UMortgage aplica el 50%, mientras que Figure limita la cripto al 10-15% de la calificación de ingresos, según el director de capital Todd Stevens.
Rupena se opone a los descuentos, favoreciendo un requisito base de colateral del 35%. Los grandes bancos siguen cautelosos, aunque JPMorgan planea lanzar un programa para fin de año que permita Bitcoin y Ethereum como colateral para préstamos garantizados a través de un custodio第三方.
Expertos como Chris Whalen de Whalen Global Advisors cuestionan la adopción más amplia, citando la costosa suscripción manual. «Esa es ultimately la pregunta, ¿cuánto riesgo quiere asumir el prestamista?», dijo Whalen. UMortgage enfrenta escasez de inversores, asegurando solo LendSure para acuerdos recientes, pero Milo informa de un creciente interés en medio de posibles leyes como la GENIUS Act.
