La Casa Blanca está evaluando si las agencias federales de vivienda deberían explorar hipotecas a 50 años para reducir los pagos mensuales. Los partidarios han calificado la idea como un posible cambio de juego, mientras que los economistas de vivienda e incluso algunos aliados conservadores advierten que aumentaría los costos de endeudamiento a lo largo de la vida y ralentizaría la acumulación de capital.
El concepto surgió el fin de semana después de que el director de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda, Bill Pulte, dijera públicamente que la administración está "trabajando en" una hipoteca a 50 años, llamándola "un cambio de juego completo". Pulte —quien también preside las juntas de Fannie Mae y Freddie Mac— presentó la idea al presidente Donald Trump usando un póster que comparaba el préstamo de 30 años de Franklin D. Roosevelt con una versión de 50 años de la era Trump, según Politico. Trump luego compartió la imagen en Truth Social. CBS News informó por separado sobre el episodio y el momento.
En una entrevista en Fox News el 11 de noviembre de 2025, Trump minimizó la importancia del plan. "Ni siquiera es un gran asunto", dijo, agregando que el cambio significaría "pagas menos por mes, lo pagas durante un período más largo" y "podría ayudar un poco". Cuando Trump mencionó brevemente "40 años", la presentadora Laura Ingraham lo corrigió diciendo que el plazo estándar es de 30 años. Ingraham también señaló una reacción negativa de algunos partidarios de Trump, llamando a la idea un “regalo a los bancos” que prolongaría el tiempo para poseer una casa outright, una caracterización repetida en los medios conservadores. Reuters y otros medios informaron sobre el intercambio y la oposición.
Los analistas ven compensaciones sustanciales. Usando una casa de $400,000, una tasa del 6.25% y un pago inicial del 10% como referencia, el economista senior de Realtor.com, Joel Berner, estima que un préstamo a 50 años reduciría el pago mensual en aproximadamente $250 en comparación con una hipoteca a 30 años —pero el interés total saltaría a unos $816,396 frente a $438,156, o un 86% más durante la vida del préstamo. Berner agrega que, en la realidad, los préstamos ultralargos probablemente llevarían tasas de interés más altas que las hipotecas a 30 años, ampliando la brecha. The Washington Post informó estas cifras, que son consistentes con otros análisis. Chris Hendrix, vicepresidente senior de NBKC Bank, dijo a estaciones miembro de NPR que los prestatarios pagarían "casi todo interés durante los primeros 10 años", retrasando aún más la acumulación de capital.
Algunos defensores de la vivienda son desdeñosos. Bruce Marks, director ejecutivo de la Neighborhood Assistance Corporation of America, dijo que la propuesta "no tendrá piernas" y que los prestatarios "no lo harán" porque no les ayudará a construir riqueza, comentarios transmitidos por informes de radio pública.
También hay preguntas legales. El director del Consejo Económico Nacional, Kevin Hassett, dijo que la idea está sometida a “mucho análisis legal”, señalando que las hipotecas más largas de 30 años no califican como “hipotecas calificadas” bajo las reglas post-crisis —un estatus importante para el respaldo de Fannie Mae y Freddie Mac— y que podría requerirse legislación. Hassett también argumentó que la apreciación del precio de las viviendas contribuye al capital con el tiempo, respondiendo a las preocupaciones sobre un reembolso principal más lento.
El debate surge mientras las presiones demográficas y de mercado se intensifican. El perfil 2025 de la National Association of Realtors muestra que la edad media de todos los compradores ha subido a 59, mientras que la edad media de los compradores primerizos alcanzó un récord de 40 —el más alto desde que comenzó la encuesta en 1981. Los compradores primerizos representaron solo el 21% de las compras, también un mínimo histórico. Mientras tanto, la última encuesta de Freddie Mac sitúa las tasas promedio de hipotecas a 30 años en torno al rango bajo del 6% este mes, aún muy por encima de los mínimos de la era pandémica.
Incluso los proponentes de explorar nuevas estructuras de préstamos reconocen que plazos más largos no abordarían las restricciones de oferta. Pulte y otros también han propuesto ideas como hipotecas portátiles y asumibles para aliviar los efectos de “bloqueo” para los propietarios existentes, según Politico. Pero muchos economistas argumentan que el camino más duradero hacia una mayor asequibilidad es impulsar la construcción de viviendas y aliviar cuellos de botella —no extender los plazos de pago.
