Gedung Putih sedang mempertimbangkan apakah lembaga perumahan federal seharusnya mengeksplorasi hipotek 50 tahun untuk menurunkan pembayaran bulanan. Pendukung menyebut ide ini sebagai perubahan permainan potensial, sementara ekonom perumahan dan bahkan beberapa sekutu konservatif memperingatkan bahwa hal itu akan meningkatkan biaya pinjaman seumur hidup dan memperlambat pembangunan ekuitas.
Konsep ini muncul selama akhir pekan setelah Direktur Badan Keuangan Perumahan Federal Bill Pulte secara publik mengatakan bahwa pemerintahan sedang "bekerja pada" hipotek 50 tahun, menyebutnya "perubahan permainan lengkap." Pulte — yang juga menjabat sebagai ketua dewan Fannie Mae dan Freddie Mac — mempresentasikan ide tersebut kepada Presiden Donald Trump menggunakan poster yang membandingkan pinjaman 30 tahun Franklin D. Roosevelt dengan versi era Trump 50 tahun, menurut Politico. Trump kemudian membagikan gambar tersebut di Truth Social. CBS News melaporkan episode dan waktu kejadian secara terpisah.
Dalam wawancara Fox News pada 11 November 2025, Trump meremehkan signifikansi rencana tersebut. "Itu bahkan bukan masalah besar," katanya, menambahkan bahwa perubahan itu berarti "Anda membayar lebih sedikit per bulan, Anda membayarnya selama periode yang lebih lama" dan "itu mungkin membantu sedikit." Saat Trump secara singkat menyebut "40 tahun," pembawa acara Laura Ingraham mengoreksinya bahwa istilah standar adalah 30 tahun. Ingraham juga mencatat reaksi balik dari beberapa pendukung Trump sendiri, menyebut ide tersebut sebagai "pemberian kepada bank" yang akan memperpanjang waktu untuk memiliki rumah secara penuh, karakterisasi yang diulang di media konservatif. Reuters dan outlet lain melaporkan pertukaran dan penolakan tersebut.
Analis melihat trade-off yang substansial. Menggunakan rumah $400.000, tingkat 6.25% dan uang muka 10% sebagai patokan, ekonom senior Realtor.com Joel Berner memperkirakan pinjaman 50 tahun akan memangkas pembayaran bulanan sekitar $250 dibandingkan hipotek 30 tahun — tapi total bunga akan melonjak menjadi sekitar $816.396 versus $438.156, atau 86% lebih banyak selama masa pinjaman. Berner menambahkan bahwa, dalam kenyataan, pinjaman super panjang kemungkinan membawa tingkat bunga lebih tinggi daripada hipotek 30 tahun, memperlebar kesenjangan. The Washington Post melaporkan angka-angka ini, yang konsisten dengan analisis lain. Chris Hendrix, wakil presiden senior di NBKC Bank, mengatakan kepada stasiun anggota NPR bahwa peminjam akan membayar "hampir semua bunga selama 10 tahun pertama," semakin menunda pembangunan ekuitas.
Beberapa advokat perumahan meremehkannya. Bruce Marks, kepala eksekutif Neighborhood Assistance Corporation of America, mengatakan proposal tersebut "tidak akan bertahan" dan bahwa peminjam "tidak akan melakukannya" karena tidak akan membantu mereka membangun kekayaan, komentar yang dibawa oleh laporan radio publik.
Ada juga pertanyaan hukum. Direktur Dewan Ekonomi Nasional Kevin Hassett mengatakan ide tersebut sedang menjalani "banyak analisis hukum," mencatat bahwa hipotek lebih dari 30 tahun tidak memenuhi syarat sebagai "hipotek berkualifikasi" di bawah aturan pasca-krisis — status yang penting untuk dukungan oleh Fannie Mae dan Freddie Mac — dan bahwa legislasi mungkin diperlukan. Hassett juga berargumen bahwa apresiasi harga rumah berkontribusi pada ekuitas seiring waktu, mendorong kembali kekhawatiran tentang pembayaran pokok yang lebih lambat.
Debat ini datang saat tekanan demografis dan pasar meningkat. Profil 2025 National Association of Realtors menunjukkan usia median semua pembeli naik menjadi 59, sementara usia median pembeli pertama kali mencapai rekor 40 — tertinggi sejak survei dimulai pada 1981. Pembeli pertama kali hanya menyumbang 21% pembelian, juga rekor terendah. Sementara itu, survei terbaru Freddie Mac menempatkan tingkat hipotek 30 tahun rata-rata sekitar rentang rendah 6% bulan ini, masih jauh di atas rendah era pandemi.
Bahkan pendukung eksplorasi struktur pinjaman baru mengakui bahwa istilah lebih panjang tidak akan mengatasi kendala pasokan. Pulte dan lainnya juga mengusulkan ide seperti hipotek portabel dan dapat diambil alih untuk mengurangi efek "lock-in" bagi pemilik yang ada, menurut Politico. Tapi banyak ekonom berargumen bahwa jalur paling tahan lama untuk keterjangkauan yang lebih baik adalah meningkatkan konstruksi perumahan dan mengurangi kemacetan — bukan meregangkan jadwal pembayaran.
