Le maire de New York, Zohran Mamdani, a déclaré qu’il souhaitait geler les loyers d’environ 1 million d’appartements à loyer stabilisé et élargir considérablement la production de logements abordables, mais l’une des propositions les plus ambitieuses de la ville —le plan de surélévation du yard ferroviaire Sunnyside Yard à Queens— n’a pas progressé depuis sa publication en 2020, au début de la pandémie.
Le marché locatif de la ville de New York reste exceptionnellement tendu. Le Département de la Conservation et du Développement du Logement de la ville a rapporté un taux net de vacance locative de 1.4% dans l’Enquête sur le Logement et les Vacances de 2023 —son niveau le plus bas depuis 1968— une statistique citée par les décideurs politiques et les défenseurs comme preuve d’une urgence logement persistante. nnL’une des promesses de campagne les plus marquantes du maire Zohran Mamdani était de demander un gel des loyers pour les locataires des environ 1 million d’appartements à loyer stabilisé de la ville. Le maire ne peut l’imposer unilatéralement : les augmentations de loyer pour les baux stabilisés sont fixées annuellement par le Conseil des Loyers de neuf membres, nommé par le maire mais largement décrit comme opérant indépendamment et se basant sur des données économiques. Sous le maire Bill de Blasio, le conseil a approuvé des gels de loyers en 2015, 2016 et 2020. nnDans un document de position de février 2025, Mamdani s’est également engagé à élargir considérablement la production de logements abordables, y compris un objectif de construction de 200.000 logements subventionnés publiquement, abordables de manière permanente, construits par des syndicats, à loyer stabilisé sur 10 ans, et 200.000 autres logements abordables sur 10 ans financés par des fonds de capital de la ville. nnLes dirigeants de New York décrivent régulièrement les résultats en matière de logement en utilisant une comptabilité combinée d’unités construites, préservées et planifiées, une pratique qui a suscité des critiques pour brouiller ce qui a été achevé par rapport à ce qui est encore projeté. Dans un exemple cité par The Nation, l’administration Adams a déclaré avoir “construit” ou “préservé” 33.715 unités abordables dans l’exercice fiscal 2025, et affirmé qu’à la fin d’un seul mandat 425.000 unités “auront été construites, préservées ou planifiées”. L’administration de De Blasio a déclaré avoir créé plus de 66.000 unités abordables et préservé 134.000 de plus sur deux mandats. nnUne opportunité longtemps discutée est Sunnyside Yard, un yard ferroviaire d’environ un mille et demi de long à Queens que le plan directeur Sunnyside Yard a décrit comme 180 acres. Le plan directeur de 2020, rédigé par Practice for Architecture and Urbanism (PAU), proposait de surélever le yard et de construire 12.000 nouvelles unités résidentielles 100% abordables, avec 60 acres d’espaces publics ouverts, une nouvelle gare Sunnyside, 10 écoles, 2 bibliothèques, plus de 30 centres de garde d’enfants, 5 établissements de soins de santé et 5 millions de pieds carrés d’espaces commerciaux et manufacturiers. nnLe plan a été publié début mars 2020, au moment où le confinement Covid-19 commençait, et il est depuis “complètement en sommeil”, a déclaré à The Nation le fondateur de PAU, Vishaan Chakrabarti. Chakrabarti a dit que le projet nécessiterait un rezonage et qu’une gare de trains de banlieue serait nécessaire pour catalyser le développement. Il a également argué que construire la plateforme au-dessus du yard nécessiterait une subvention fédérale majeure, et critiqué le maire Eric Adams pour ne pas avoir poursuivi le financement fédéral d’infrastructures pendant l’administration Biden alors que le plan était encore proéminent. nnPar ailleurs, The Nation a noté que les développements à grande échelle à New York se déroulent souvent sur des décennies, tandis que les maires servent généralement un maximum de huit ans, ajoutant une pression aux administrations pour construire sur des projets déjà en cours. nnMamdani pourrait hériter d’un tel pipeline d’Adams : le paquet de rezonage à l’échelle de la ville connu sous le nom de “City of Yes,” que The Nation a dit projeté pour générer 82.000 logements sur 15 ans en encourageant le développement infill comme des unités d’habitation accessoires, des appartements plus petits et des logements neufs modestes dans les corridors commerciaux. nnLes promoteurs et experts en logement interrogés par The Nation ont averti que, même avec de nouveaux outils de zonage, le financement et les approbations pour les logements abordables peuvent prendre des années, tandis que les unités abordables existantes peuvent être perdues par dégradation, conversion ou autres pressions. Marc Norman de l’Institut Schack de NYU a dit au magazine que le succès d’un nouveau maire dépend souvent de l’exploitation de ce que les administrations précédentes ont déjà mis en branle.
